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Vender vivienda en Marbella (2026): gastos, impuestos y cómo funciona
Respuesta corta: al vender una vivienda en Marbella pagas la comisión de la agencia, la plusvalía municipal y, si has obtenido beneficio, el impuesto sobre la ganancia: un 19 % si no eres residente y entre el 19 % y el 30 % si eres residente fiscal en España. Si no resides en España, el comprador retiene el 3 % del precio en la notaría a cuenta de ese impuesto. En esta guía explicamos cada gasto, los documentos necesarios y cómo funciona una venta, con las normas vigentes en 2026.
¿Cuánto cuesta vender una vivienda en Marbella?
| Gasto | Quién paga | Cuánto |
|---|---|---|
| Comisión de la agencia | Vendedor | Se pacta con tu agente; en la Costa del Sol suele ser un 3–6 % + 21 % de IVA |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor | Depende del valor del suelo y de los años de propiedad; puedes elegir el método basado en la ganancia real, y no se paga si el suelo no ganó valor |
| Impuesto sobre la ganancia | Vendedor | Sobre el beneficio: 19 % para no residentes; 19–30 % por tramos para residentes |
| Cancelación de hipoteca | Vendedor | Notaría y registro de la cancelación, más la comisión de amortización anticipada si tu banco la aplica |
| Certificado energético | Vendedor | Normalmente 150–400 €; obligatorio antes de anunciar |
| Notaría y registro de la compraventa | Normalmente el comprador | — |
Impuesto sobre la ganancia al vender en España
La ganancia es el precio de venta menos el de compra, menos los gastos de compra y de venta (impuestos, notaría, registro, abogado, agencia) y el coste de las mejoras justificadas.
- No residentes: un 19 % fijo sobre la ganancia (IRNR).
- Residentes fiscales: escala del ahorro del IRPF: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % a partir de ahí.
- Los residentes pueden quedar exentos si reinvierten lo obtenido por su vivienda habitual en otra vivienda habitual, o si tienen más de 65 años y venden su vivienda habitual.
La retención del 3 % a vendedores no residentes
Si no resides en España, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda. Después presentas el modelo 210 en un plazo de cuatro meses: si el 3 % supera tu impuesto, pides la devolución de la diferencia; si no llega, pagas el resto. Normalmente se encarga tu abogado o asesor fiscal.
Documentos para vender
- Escritura y nota simple reciente del Registro de la Propiedad.
- Último recibo del IBI y referencia catastral.
- Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago.
- Certificado de eficiencia energética.
- Licencia de primera ocupación o certificado AFO si parte de la vivienda se construyó sin licencia.
- DNI o pasaporte y NIE, y los últimos recibos de suministros.
Cómo funciona una venta, paso a paso
1. Valoración y precio de salida
El precio de salida lo decide casi todo. Nuestro informe mensual de mercado muestra el precio mediano pedido por m² en cada zona; después lo ajustamos a tu vivienda concreta: vistas, orientación, estado, la urbanización y lo que se ha vendido de verdad cerca.
2. Preparar y presentar la vivienda
Fotografía y vídeo profesionales, planos, una descripción clara en varios idiomas, pequeñas reparaciones y orden. La mayoría de compradores de la Costa del Sol ven primero la vivienda en el móvil, a menudo desde el extranjero.
3. Comercialización
Tu vivienda se comparte con agencias colaboradoras de toda la Costa del Sol a través de la red Resales Online, se publica en los principales portales y se presenta directamente a los compradores con los que ya trabajamos.
4. Ofertas y negociación
Comprobamos cada comprador (fondos, hipoteca, plazos) antes de que valores una oferta, y negociamos precio y condiciones por ti.
5. Reserva y contrato privado
Cuando aceptas una oferta, el comprador paga una reserva y, tras la revisión de su abogado, firma un contrato de arras con una señal de en torno al 10 %. Si el comprador desiste, pierde la señal; si desistes tú, debes devolverla duplicada.
6. Firma ante notario
Firmas la escritura ante notario, recibes el resto del precio (menos la retención del 3 % si no eres residente) y entregas las llaves. Recuerda dar de baja o cambiar de titular los suministros y los cargos de la comunidad, y pagar la plusvalía en un plazo de 30 días hábiles.
Preguntas frecuentes
¿Pago impuestos si vendo con pérdidas?
Si no hay ganancia, no hay impuesto sobre la ganancia. Tampoco se paga plusvalía municipal si el suelo no se revalorizó, pero hay que poder acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.
¿Puedo vender desde el extranjero?
Sí. Puedes firmarlo todo a través de un abogado con un poder notarial, otorgado ante un notario español o en un consulado español en el extranjero.
¿Exclusiva o varias agencias?
Anunciar con varias agencias suele hacer que la misma vivienda aparezca con precios y fotos distintos, y los compradores lo notan. Una exclusiva con un agente que comparte la vivienda con otras agencias a través de la red Resales da una presentación coherente y el máximo alcance.
¿Cuánto se tarda en vender?
Depende sobre todo del precio respecto al mercado. Las viviendas bien valoradas en zonas con demanda suelen recibir interés serio en las primeras semanas; las que salen por encima del mercado pueden pasar muchos meses anunciadas.
Vender con Airus Homes
Airus Homes es una agencia independiente con oficina en Marbella. Valoramos tu vivienda, la preparamos y la comercializamos, comprobamos compradores, negociamos y coordinamos con abogados y notarías hasta la firma. Habla con nosotros.
Esta guía es información general, actualizada en octubre de 2026, y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Tu abogado y tu asesor fiscal te confirmarán lo que se aplica a tu venta.
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