Comprar vivienda en Marbella (2026): gastos, impuestos y guía paso a paso

Respuesta corta: comprar una vivienda de segunda mano en Marbella cuesta aproximadamente un 9–10 % más del precio en impuestos y gastos, y una vivienda de obra nueva en torno a un 12–13 %. Los extranjeros pueden comprar libremente, sean o no residentes. Una compra de segunda mano al contado suele tardar de 6 a 10 semanas desde que se acepta la oferta hasta la entrega de llaves. En esta guía explicamos cada gasto, cada paso y las preguntas que más nos hacen, con las normas vigentes en Andalucía en 2026.

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Marbella?

Además del precio de compra, hay que prever los siguientes gastos. Los porcentajes se calculan sobre el precio salvo que se indique otra cosa.

Si financias la compra con hipoteca, suma la tasación del banco (normalmente entre 300 y 600 €) y, en su caso, la comisión de apertura. En España el banco paga el AJD, la notaría y el registro del préstamo hipotecario. En la Costa del Sol la comisión de la agencia la paga normalmente el vendedor, no el comprador.

Paso a paso: así funciona la compra

1. Consigue tu NIE y una cuenta bancaria en España

El NIE es el número de identificación fiscal que necesita todo comprador extranjero para firmar en la notaría, pagar impuestos y dar de alta los suministros. Se puede pedir en una comisaría en España, en un consulado español en el extranjero o a través de tu abogado con un poder notarial. Abrir una cuenta bancaria española al mismo tiempo facilita mucho el pago de impuestos y recibos.

2. Fija tu presupuesto y, si la necesitas, tu hipoteca

Calcula el presupuesto total incluyendo el 9–13 % de gastos anterior. Los bancos españoles prestan a no residentes, normalmente hasta el 60–70 % del precio o de la tasación, el menor de los dos; a los residentes suelen prestarles más. Tener una preaprobación antes de hacer ofertas te da más fuerza para negociar.

3. Busca y visita

La Costa del Sol son muchos mercados distintos: un apartamento en primera línea de la Milla de Oro, una villa familiar en Nueva Andalucía y una obra nueva en Estepona tienen muy poco en común. Nuestro informe mensual de mercado muestra los precios que se piden en cada zona.

4. Oferta y reserva

Cuando se acepta la oferta, la vivienda suele retirarse del mercado con un contrato de reserva y una pequeña señal, habitualmente entre 6.000 y 20.000 € según el precio. Esto da tiempo a tu abogado para revisar la vivienda antes de comprometerte más.

5. Revisión legal (due diligence)

Tu abogado, que debe ser independiente del vendedor, comprueba entre otras cosas:

• Que el vendedor es el propietario y que no hay hipotecas, cargas ni embargos (la nota simple del Registro de la Propiedad).
• Que lo construido coincide con las licencias y el catastro, y si hay problemas urbanísticos o hace falta un certificado AFO.
• Que el IBI, la comunidad y la tasa de basura están al corriente de pago.
• El certificado de eficiencia energética y, cuando corresponda, la licencia de primera ocupación.

6. Contrato privado y señal del 10 %

Hechas las comprobaciones, comprador y vendedor firman un contrato privado de compraventa, normalmente un contrato de arras penitenciales, y el comprador entrega en torno al 10 % del precio (descontando la reserva). Si después el comprador desiste, pierde la señal; si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada.

7. Firma ante notario

Comprador y vendedor (o sus representantes con poder) firman la escritura ante notario, se paga el resto del precio y se entregan las llaves. Después tu abogado liquida el ITP o el AJD, normalmente en el plazo de un mes, e inscribe la escritura a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

Si el vendedor no es residente en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta del vendedor. Tu abogado se encarga de ello en la firma.

Comprar sobre plano

En las promociones de obra nueva se paga por fases: una reserva, después aproximadamente un 20–40 % durante la construcción y el resto a la entrega. Por ley, el promotor debe garantizar las cantidades entregadas antes de la entrega con un aval bancario o un seguro; tu abogado debe comprobar que lo recibes por cada pago.

¿Cuánto cuesta cada año tener una vivienda en Marbella?

• IBI (impuesto municipal): depende del valor catastral; a menudo entre 600 y 3.000 € al año en apartamentos, y más en villas.
• Comunidad: desde 100 € hasta más de 1.000 € al mes en urbanizaciones grandes con piscinas, jardines y seguridad.
• Tasa de basura: normalmente entre 100 y 300 € al año.
• IRNR (modelo 210): si no vives en España y no alquilas la vivienda, tributas por una renta imputada del 1,1 % o el 2 % del valor catastral, al 19 % si resides en la UE/EEE y al 24 % en otros casos.
• Seguro de hogar, suministros y mantenimiento.

Por encima de ciertos umbrales puede aplicarse el Impuesto sobre el Patrimonio; consulta tu caso con un asesor fiscal antes de comprar.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los extranjeros comprar vivienda en Marbella?

Sí. No hay restricciones para que ciudadanos de la UE o de fuera de ella compren vivienda en España, y no hace falta ser residente. Necesitarás un NIE.

¿Se puede conseguir todavía la Golden Visa comprando una vivienda?

No. España eliminó en abril de 2025 el permiso de residencia por inversión inmobiliaria (la «Golden Visa»). Otras vías, como la visa no lucrativa o la de nómada digital, dependen de tus ingresos y situación, no de comprar una vivienda.

¿Cuánto tarda la compra?

En una vivienda de segunda mano al contado, normalmente de 6 a 10 semanas desde la aceptación de la oferta hasta la firma. Con hipoteca, calcula 2 o 3 meses. Las compras sobre plano siguen el calendario de la obra.

¿Tengo que estar en España para comprar?

No. Muchos de nuestros clientes firman a través de su abogado con un poder notarial, que puede otorgarse ante un notario español o en un consulado español en el extranjero.

¿Quién paga a la inmobiliaria?

En la Costa del Sol la comisión de la agencia la paga normalmente el vendedor y está incluida en el precio de venta.

¿Qué diferencia hay entre ITP e IVA?

Las viviendas de segunda mano pagan ITP (7 % en Andalucía). Las que se compran nuevas a un promotor pagan IVA (10 %) más AJD (1,2 %). Nunca se pagan ambos en la misma compra.

Cómo ayudamos a los compradores

Airus Homes es una agencia independiente con oficina en Marbella. Buscamos en todo el mercado por ti, también viviendas que no se anuncian, organizamos visitas presenciales o por videollamada, negociamos el precio y coordinamos con abogados independientes, bancos y notarías hasta que tienes las llaves. Cuéntanos qué buscas.

Esta guía es información general, actualizada en octubre de 2026, y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Las normas y los tipos cambian; tu abogado y tu asesor fiscal te confirmarán lo que se aplica a tu compra.