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¿Obra nueva o segunda mano en Marbella? Costes, ventajas e inconvenientes
Respuesta corta: en la Costa del Sol una vivienda de obra nueva paga más impuestos (10 % de IVA más 1,2 % de AJD, frente al 7 % de ITP de una de segunda mano), suele tardar más en entregarse y se concentra en Estepona, Benahavís y las afueras de Marbella. A cambio tienes diseño y eficiencia modernos, una garantía estructural de diez años y, si compras sobre plano, pagos por fases protegidos por ley. La vivienda de segunda mano suele estar en una ubicación más céntrica y consolidada, se puede comprar en semanas y deja más margen para negociar.
Los costes, comparados
| Obra nueva (a promotor) | Segunda mano | |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA 10 % | ITP 7 % |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | 1,2 % | No se paga |
| Notaría, registro, abogado | ≈ 1,5 % | ≈ 1,5 % |
| Total habitual sobre el precio | ≈ 12–13 % | ≈ 9–10 % |
En una vivienda de 1.000.000 € la diferencia ronda los 30.000 €. Una vivienda que se vende por segunda vez, aunque tenga solo un año, es de segunda mano a efectos fiscales y paga ITP, no IVA. Tienes más detalle en nuestra guía para comprar vivienda en Marbella.
Por qué se elige obra nueva
- Diseño y eficiencia: espacios abiertos, grandes terrazas, suelo radiante, aerotermia y buena calificación energética, que reduce los gastos.
- Garantías: la ley española da un año de garantía para acabados, tres para defectos de habitabilidad y diez para defectos estructurales.
- Pagos por fases protegidos: si compras sobre plano, el promotor debe garantizar cada pago anterior a la entrega con un aval bancario o un seguro.
- Elegir vivienda y acabados si reservas pronto, y a menudo precios más bajos en la primera fase.
- Zonas comunes: piscinas, gimnasio, coworking y seguridad son habituales en los proyectos recientes.
Por qué se elige segunda mano
- Ubicación: las direcciones más céntricas y consolidadas, como la Milla de Oro, Marbella ciudad y Puerto Banús, apenas tienen suelo para nuevos proyectos, así que casi todo lo que hay allí es de segunda mano.
- Rapidez: una compra al contado suele cerrarse en 6–10 semanas, frente a meses o años en una compra sobre plano.
- Lo que ves es lo que compras: puedes comprobar las vistas, el ruido, el sol y los vecinos antes de comprar.
- Negociación: un particular tiene más margen en el precio que un promotor, sobre todo si la vivienda necesita reforma.
- Menos impuestos y, muy a menudo, parcelas más grandes en urbanizaciones antiguas.
Dónde está la obra nueva
La mayor parte de la obra nueva de la costa está en Estepona y en la Nueva Milla de Oro, en las urbanizaciones de golf de Benahavís, en Mijas y en las afueras de Marbella, como Las Chapas y Altos de los Monteros. Nuestro informe mensual de mercado muestra el precio mediano pedido por m² en cada una de estas zonas.
Riesgos que debe revisar tu abogado
- Sobre plano: la licencia de obra, el aval de cada pago y una fecha de entrega realista con penalizaciones por retraso.
- Segunda mano: que lo construido coincide con las licencias (o que existe certificado AFO), que no hay deudas ni cargas, y el estado del edificio y las instalaciones.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor inversión la obra nueva que la segunda mano?
No necesariamente. Pesa más la ubicación que la antigüedad: una vivienda de segunda mano bien situada en una zona consolidada suele mantener mejor su valor que una nueva en las afueras. La obra nueva se alquila bien por temporadas gracias a sus zonas comunes; la de segunda mano en zonas céntricas, todo el año.
¿Cuánto pago por adelantado si compro sobre plano?
Normalmente una reserva, después un 20–40 % del precio por fases durante la obra y el resto a la entrega. Cada pago debe estar cubierto por un aval bancario o un seguro.
¿Se puede negociar con un promotor?
Menos que con un particular, pero se pueden negociar el precio de primera fase, la forma de pago, extras como paquetes de muebles o plazas de garaje, y la elección de la vivienda.
Cómo te ayudamos
Trabajamos tanto con obra nueva como con segunda mano en toda la costa, así que nuestro consejo no depende de venderte una u otra. Cuéntanos qué buscas y compararemos las mejores opciones de cada tipo.
Información general, octubre de 2026, no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Tu abogado te confirmará lo que se aplica a tu compra.
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